Nová pravidla pro nové i stávající hypotéky od 1.9.2024
29. října
Pravidla pro předčasné splacení hypotéky se mění. Pro smlouvy uzavřené po 1.9.2024 není možné hypotéky předčasně splatit zdarma, jak tomu u mnoha bank bylo dosud. Pozor, všude se užívá termín „předčasné splacení hypotéky“, ale týká se to i „refinancování“ stávající hypotéky. A banky, které si účtovaly nízký poplatek za předčasné splacení, se u smluv, uzavřených po 1.9.2024 přizpůsobují novým pravidlům v rámci novely zákona o spotřebitelském úvěru. Jedná se o nově uzavřené úvěrové smlouvy ale i o smlouvy o sjednání dalšího fixačního období. Předčasné splacení hypotéky se tedy od září 2024 může pořádně prodražit.
Nová pravidla, přinesla i pozitivní změny. Níže si přečtěte případy, kdy můžete mimořádně splatit HÚ předčasně. Nové, po 1.9.2024, jsou body 3 a 5.
1. Končí vám fixace úvěru.
2. Nesouhlasíte s novou výší úrokové sazby (hypotéku lze zdarma splatit do tří měsíců od doby, kdy vám banka novou sazbu oznámí).
3. Ocitli jste se v tíživé životní situaci (například dlouhodobá nemoc, invalidita nebo ztráta partnerky či partnera, který s vámi hypotéku platil).
4. Potřebujete vypořádat společné jmění manželů a byt nebo dům financovaný hypotékou je jeho součástí (týká se to nemovitosti, na kterou si manželé brali hypotéku, případně sloužila k zajištění hypotéky).
5. Prodáváte nemovitost financovanou hypotečním úvěrem a od uzavření smlouvy uběhly alespoň dva roky.
6. Rozhodnete se provést mimořádnou splátku ve výši až jedné čtvrtiny z celkové zbývající částky (mimořádnou splátku lze provést jednou ročně, a to vždy měsíc před výročím uzavření smlouvy).
Pokud tedy vy, nebo někdo ve vašem okolí hypotéku už máte, nebo o ní uvažujete, tyto změny se vás určitě dotknou. Do 1.9.2024 si totiž každá banka účtovala nebo také neúčtovala, poplatky za předčasné splacení podle interních specifických podmínek té které banky. Proto také existovalo konkurenční prostředí.
V novele zákona o spotřebitelském úvěru se píše, že toto zpoplatnění předčasného splacení hypotéky není sankce, ale „náhrada účelně vynaložených nákladů, které vzniknou v souvislosti s předčasným splacením“.
Jedná se o 0,25% z předčasně splacené části celkové výše úvěru za každý započatý rok zbývající do konce období, pro které je sjednána pevná zápůjční úroková sazba, nejvýše však 1 %.
Příklad: Kupní cena bytu 3+1 po rekonstrukci je 5.000.000,-Kč. 80% HÚ je 4.000.000,-Kč.
Pokud jste uzavřeli smlouvu o hypotečním úvěru před 1.9.2024 a máte sjednané fixační období na 3 roky, můžete v průběhu těchto tří let předčasně splatit nebo refinancovat k jiné bance ještě za podmínek před 1.9. Některé banky měly například poplatek 700,-Kč.
Pokud ale uzavíráte novou smlouvu, nebo prodlužujete fixační období po 1.9.2024, už se na vás budou vztahovat nové podmínky.
0,25% ze 4.000.000,-Kč za každý započatý rok: 3 x 10.000,-Kč = 30.000,-Kč
Ale POZOR! Stále máte možnost splatit mimořádnou splátku ve výši 25% z dlužné částky ročně k výročí smlouvy nebo fixace. Proto se vyplatí počkat aspoň na toto výročí aby vám banka tuto částku mohla nejdříve odečíst a pak teprve vypočítat 0,25% z předčasně splacené částky. Protože na MIMOŘÁDNOU splátku máte ze smlouvy nárok a z PŘEDČASNÉ splátky vám teprve může banka vypočítat pokutu. I když se to jmenuje „náhrada účelně vynaložených nákladů“ J
NAŠE DOPORUČENÍ: Než se k takovému kroku rozhodnete, nechte si od svojí banky udělat bezplatné vyčíslení dluhu při předčasném splacení úvěru. To si řádně prostudujte a až pak se rozhodujte.
Nebo nás můžete kontaktovat a my vám s tím poradíme.